ALQUILER: LEY Y FOMENTO

Jueves, 8 de Noviembre de 2012

ALQUILER: LEY Y FOMENTO

¡Hola coleccionistas de pisos! No me había olvidado de vosotros……

         Antes de comenzar a hacer una propuesta para el mercado de alquiler de viviendas, voy a expresar una premisa diáfana que, con mucha frecuencia, solemos olvidar: las leyes deben de hacerse para la mayoría de las personas, para la gente de buena fe y para defender a éstas de las malas. Piénsenlo, si quieren, claro.

CASAS VACÍAS

         Recordaré, creo que lo he hecho ya en alguna entrada, pero quizás haya sido en alguna conversación de café, por indicar las razones por las que un piso vacío es un derroche de recursos y no sólo para el propietario, que al fin y al cabo, es libre de querer tener una colección de pisos, pero sobre todo para la comunidad y, es aquí, donde no vale.

Razones:

-         Un piso vacío tiene un coste para el Ayuntamiento. Debe proporcionarle servicios de seguridad, sanitarios, de emergencias, de alcantarillado, de mantenimiento, de jardines y ornamentales, etc.

-         Aunque el propietario diga que paga esos servicios no es verdad. Alguno no los paga directamente y los que paga, lo hace sólo en parte, pues son tasas y éstas, por ley, nunca alcanzan el coste del servicio. Por tanto, la diferencia –no poca- la paga el conjunto de los ciudadanos. Es decir, se utilizan recursos públicos, para el beneficio, por ejemplo, tener una casa para que le dé el sol por la mañana y otra por la tarde, privado.

-         Produce ineficiencia en los recursos públicos, porque los mismos se calculan considerando el número de viviendas, estando ocupadas. Al no estarlo hay servicios sobredimensionados o, en la mayoría de los casos, infrautilizados.

Bueno, con éstas bastan, hay muchas más, pero de índole particular, como el derroche o estupidez, desde mi punto de vista, de gastar dinero en una cosa que no se utiliza, que tiene gastos, que no produce nada y que pierde valor (ah! Que los pisos nunca bajan).

FOMENTO

         Vamos a motivar a los propietarios de pisos vacíos a que los pongan en alquiler para que sean habitados.

Propuesta: Multiplicar por 5, al menos, el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles por cualquier piso que no tenga la consideración de vivienda familiar o haya estado sin alquilar más de medio año en el año natural. Por ejemplo, si se paga 300 euros, pasar a 1500 es un incentivo, verdad?

De forma simultanea: creación de un registro único y oficial en el que sea necesaria y obligatoria la inscripción para no pagar 5 veces más de IBI: Se logra tener información precisa de los inquilinos y propietarios que se puede usar para otras muchas cosas. El propietario ve reducido el IBI, si se inscribe, el inquilino sólo podrá aplicarse cualquier deducción en el IRPF (u otras ventajas), si está inscrito. Las dos partes tienen incentivos muy fuertes para hacer las cosas bien.

         Con esta fórmula se consigue que se penalice el no alquilar. Si se dan cuenta es el contrario a la política actual, de bajar los impuestos a los que alquilan. Pero, por favor, dejemos de hacer el tonto, además de que consigue ingresos por el alquiler se les baja los impuestos, absurdo total. Lo de siempre, no castigar a los malos.

         Además, como se han dado cuenta, impide el fraude fiscal por las rentas de alquiler. Dos por el precio de uno. ¿No declaro o pago cinco veces más por IBI? Difícil dilema para el propietario.

LEY DE ALQUILER

         Una vez con los propietarios motivados a poner su colección de pisos en alquiler, hay que regular bien la forma jurídica. Mis propuestas:

-         El inquilino puede abandonar el piso con un pre-aviso de un mes. Actualmente no se puede abandonar el piso en el primer año sin penalización (¿no lo sabían?.

-         El propietario puede recuperar su piso –porque es suyo- con un pre-aviso de tres meses. El propietario puede necesitarlo, o a lo mejor decide que quiere pasar la tarde al sol. Da igual, es suyo y en tres meses el inquilino debe tener tiempo de sobra para encontrar algo.

-         El propietario puede llamar a la policía para que eche al inquilino del piso si éste no ha pagado la renta en el plazo determinado. ¡Vale, vale, dejen de protestar! Si ustedes son inquilinos y pagan regularmente, no les afecta, si es sólo para los malos inquilinos ¿lo son?. En caso de no poder abonar la renta el inquilino deberá comunicarlo al dueño y ponerse de acuerdo con él. No habrá problemas si la relación es fluida, el dueño no será tan imbécil de dejar ir a un buen inquilino.

-         Con lo anterior se hace innecesario el seguro de impagos. Ahorro en el precio del alquiler.

-         Cualquier desperfecto ocasionado por el inquilino, deberá ser perseguido, aún cuando haya abandonado la vivienda, mediante el correspondiente apoyo de la Administración. El contrato puede establecer un seguro contra desperfectos.

El registro de alquileres obligatorio será de acceso público y recogerá el historial negativo de cualquier inquilino o propietario. Es decir, cualquiera de las partes podrá conocer si la otra es “mala” para no firmar el contrato. No valdrá lo de “no lo sabía”

El Resultado de estas medidas sería la entrada en el mercado de muchas viviendas, con la consiguiente bajada del precio y la mayor recaudación de impuestos. ¿Alguna oposición? Y, claro está, el mayor acceso al uso de una vivienda, que debe ser lo esencial, no la compra, y a un mucho menor precio. No es nada razonable, en la actualidad, menos dentro de un año, que se pague 500 euros de alquiler por una vivienda que puede valer 100000 euros, y bajando.

         El resto, si quieren lo piensan. Sean libres.